Acheter pour louer

les pistes pour bien choisir

Mercredi 19 mai 2010, par Laurent L’Armorie // L’Immobilier

Dispositif Scellier, immobilier ancien à rénover, résidences médicalisées... Il existe de nombreuses façons de se constituer un patrimoine immobilier. Nos conseils pour choisir la formule la plus adaptée.

Les Français aiment la pierre. Elle les sécurise en ces périodes un peu troublées où l’épargne rapporte moins que par le passé. Le franc succès du dispositif Scellier en atteste. Toutefois, l’investissement locatif ne se limite pas au Scellier. D’autres formules existent, comme l’investissement dans l’ancien ou encore dans des résidences étudiantes ou des chambres médicalisées. « Il n’existe pas de formule parfaite, chacune d’entre elles correspond à des profils d’investisseurs et des objectifs patrimoniaux bien distincts », explique Eric Pompon, directeur de Meeschaert Conseil Immobilier. Tous les investissements immobiliers ne sont pas forcément adaptés à des situations spécifiques. Avant de se lancer dans l’aventure, il est donc important d’étudier plusieurs paramètres : les revenus, la tranche marginale d’imposition, l’existence de revenus fonciers...

 » Acheter un bien neuf

 » Investir dans l’ancien occupé

 » Investir dans l’ancien à rénover

 » Investir dans une résidence neuve avec services

Acheter un bien neuf
Sans surprise, la quasi-totalité des investisseurs en immobilier (98 %) ont acheté un logement neuf en province en 2009, selon une enquête réalisée par le CSA pour le Crédit foncier. La majorité a privilégié le dispositif Scellier. Réaliser un investissement locatif sans emprunter ne présente guère d’intérêt. « Ce type d’investissement immobilier doit être réalisé avec un crédit long de vingt ans, par exemple, et avec peu ou pas d’apport en capital », explique Eric Pompon.

Pour qui ? Principalement pour les contribuables qui paient au moins 5 000 euros d’impôt par an, ont entre 40 et 50 ans et réalisent un premier investissement immobilier.

Avantages du Scellier. « Les contribuables peuvent transformer une partie de leur impôt en patrimoine », résume Eric Pompon. Le dispositif Scellier permet en effet aux acheteurs de récupérer en neuf ans 25 % du prix du logement, dans la limite de 300 000 euros. Au total, ils peuvent donc réaliser une économie d’impôt de 75 000 euros sur neuf ans, soit 8 333 euros par an. Un avantage qui dope sensiblement le rendement de l’opération. « Il s’approche des 6 à 7 % si l’on tient compte de la fiscalité », précise Gilles Etienne, directeur du pôle expertise chez Cyrus Conseil. Au-delà de neuf ans, les investisseurs auront le choix. Soit revendre le bien pour, par exemple, financer les études des enfants à l’étranger ou dans une école de commerce. Ou conserver le bien pour obtenir des revenus complémentaires à la retraite.

Inconvénients. Attention à ne pas se laisser aveugler par la carotte fiscale. « Les incitations fiscales ne doivent pas faire oublier les fondamentaux de l’investissement locatif : qualité de l’investissement et qualité de la construction », rappelle Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo. D’où la nécessité de bien choisir son bien et la ville où il est situé. Car les risques de dérapages sont réels si les appartements sont construits dans une zone sans besoins et ne trouvent pas de locataires. Dans ce cas, l’investisseur perd l’avantage fiscal. Ou bien, il trouvera un locataire à un loyer nettement plus bas que celui que lui avait fait miroiter le promoteur. Enfin, il risque par la suite d’avoir du mal à revendre son bien, parfois à un prix inférieur à celui d’acquisition.

Investir dans l’ancien occupé
Pour qui ? Pour les investisseurs qui n’ont pas besoin de réduire leurs impôts (qui sont sous le bouclier fiscal par exemple) ou qui ont déjà atteint le plafond des niches fiscales (20 000euros plus 8 % du revenu des avantages fiscaux accordés).« Généralement, cet investissement est à recommander à des personnes aisées ayant plus de 50 ans, cherchant à diversifier leur patrimoine », avance Eric Pompon.

Avantages. Les acheteurs ont davantage de choix d’investissement que dans le neuf.« Le principal avantage est de pouvoir acquérir un bien de qualité, situé en centre-ville et disposant donc d’un bon potentiel locatif », explique Gilles Etienne. Une possibilité que n’offre pas toujours le neuf, les nouveaux immeubles étant souvent construits à la périphérie des villes. Les prix dans l’ancien sont inférieurs de 20 à 30 % en moyenne à ceux du neuf. L’investissement procure une certaine sécurité, puisque les investisseurs achètent un bien déjà occupé par un locataire, avec en plus une décote de 10 % à 15 %. Enfin, « ces biens disposent d’une importante possibilité de plus-value à la revente », explique Eric Pompon.

Inconvénients. La rentabilité peut être faible. Et la fiscalité est élevée. « Les loyers sont parmi les revenus les plus taxés », souligne Gilles Etienne. Certes, si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15000euros brut, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire (microfoncier) de 30 %. Au-delà de ce seuil, en revanche, vos revenus sont imposés au taux marginal d’imposition auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (12,1 %).

Investir dans l’ancien à rénover
Pour qui ? Pour les investisseurs ayant déjà des revenus fonciers.

Avantages. Vous pourrez acquérir un bien à un prix inférieur à celui du marché. Et créer un déficit foncier imputable sur vos loyers, puis éventuellement sur votre revenu global de l’année de réalisation des travaux dans la limite de 10 700euros. Le cas échéant, le solde du déficit est reportable sur les revenus locatifs des dix années suivantes. Ce qui vous permettra de défiscaliser tout ou partie de vos loyers.« Certains biens très dégradés peuvent générer une rentabilité supérieure à celle que l’on obtient dans le neuf », avance Gilles Etienne.

Inconvénients. Le choix des biens et surtout des surfaces est parfois restreint. Et le montant des travaux peut in fine être supérieur à ce qui était initialement prévu. En particulier si vous sous-estimez les travaux de mise aux normes (isolation thermique, électricité...). Sans compter les retards pris par les entrepreneurs du bâtiment.

Investir dans une résidence neuve avec services
Pour qui ? Pour ceux qui souhaitent obtenir des revenus complémentaires en vue de leur retraite, par exemple. Et qui préfèrent se décharger de toute gestion immobilière.

Avantages. Vous pouvez acheter un bien dans une résidence avec services destinée à loger des étudiants, des touristes ou des personnes âgées, en bénéficiant d’avantages fiscaux comparables à ceux du dispositif Scellier (avantage Bouvard-Censi). A condition bien sûr de louer le bien pendant au moins neuf ans. Il est possible de récupérer les 19,6 % de TVA payée sur le prix d’acquisition, soit au total une économie d’impôt égale à 44,6 % du montant TTC du bien. Il est aussi possible d’acheter dans une résidence services en optant pour le statut de loueur en meublé non professionnel classique. Il permet d’amortir une partie (autour de 3 % par an) du prix du bien. Mais cet amortissement ne permet pas de créer de déficit imputable sur le revenu global. Les résidences médicalisées ou celles destinées aux étudiants offrent des rentabilités nettes confortables (entre 4 et 4,5 %), grâce au bonus fiscal.

Inconvénients. Il est primordial de s’assurer de la qualité du gestionnaire de la résidence avec services. « Mieux vaut éviter ceux qui proposent des loyers et des taux de rentabilité très supérieurs à ceux du marché. Certains investisseurs y ont laissé des plumes et ne touchent pas de loyers depuis un ou deux ans, conseille Gilles Etienne. Mieux vaut aussi privilégier des gestionnaires solides, gérant de nombreux biens. » L’investisseur doit choisir un emplacement porteur, un programme de qualité et un gestionnaire reconnu. D’autant que l’investisseur loue toujours son bien par un bail de neuf à douze ans à un gestionnaire professionnel. Attention, les défaillances d’exploitants de résidences avec services, essentiellement de résidences de tourisme, se sont multipliées ces dernières années. La revente du bien dix ans plus tard peut également poser problème. Enfin, « il ne faut pas investir dans une résidence médicalisée en ayant pour objectif d’y placer un membre de sa famille, voire d’y séjourner soi-même dans le futur. Il faut seulement envisager l’angle patrimonial », conclut Etienne Gilles.

P.-S.

Source : le figaro : http://www.lefigaro.fr/immobilier/2010/04/30/05002-20100430ARTFIG00476-acheter-pour-louer-les-pistes-pour-bien-choisir-.php